Controlla le regole
Prima di tutto, verifica di poter affittare. Leggi il regolamento di condominio: alcuni regolamenti, approvati all’unanimità o accettati nell’atto d’acquisto, possono limitare l’uso dell’appartamento. Se hai dubbi, chiedi all’amministratore.
Poi informati sulle regole del tuo Comune e della tua Regione: per esempio se è prevista l’imposta di soggiorno, a chi va versata e quali comunicazioni statistiche servono.
Parti da qui: è il passo che evita sorprese dopo, quando la casa è già sui portali.
Richiedi il CIN
Il CIN, Codice Identificativo Nazionale, è obbligatorio per chi affitta per brevi periodi. Si richiede online sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE.
Una volta ottenuto, va esposto all’esterno dell’edificio e indicato in ogni annuncio, su qualsiasi portale. Se la tua Regione prevede anche un codice regionale, vanno indicati entrambi.
Con il piano Senza Pensieri la richiesta del CIN è gratuita: ce ne occupiamo noi.
Metti in sicurezza la casa
Per le locazioni brevi servono rilevatori funzionanti di gas e di monossido di carbonio ed estintori a norma, in posizioni facili da raggiungere.
È anche il momento di pensare a come entreranno gli ospiti: consegna delle chiavi di persona, cassetta di sicurezza o serratura smart.
Puoi collegare la tua serratura smart: l’ospite riceve un codice valido solo per il suo soggiorno. Heibooky si integra con oltre 15 sistemi, nei piani Completo e Senza Pensieri.
Pubblica l’annuncio
Scegli i portali su cui farti trovare, come Airbnb e Booking.com. Un buon annuncio ha foto luminose e curate, una descrizione chiara di cosa offre la casa e della zona, regole semplici e il CIN ben visibile.
Se usi più portali, il rischio più noto è l’overbooking: due prenotazioni sulle stesse date da siti diversi.
Un calendario unico collega oltre 20 portali, con disponibilità sempre allineate, e i messaggi automatici rispondono agli ospiti prima dell’arrivo, durante il soggiorno e al checkout.
Ospiti e tasse
Ogni ospite va identificato con un documento valido e comunicato alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, entro 24 ore dall’arrivo. A questo si aggiungono i dati statistici da inviare al sistema della tua Regione.
Per le tasse, la strada più usata da chi affitta come privato è la cedolare secca. Nel 2026 è al 21% se affitti un solo immobile e al 26% dal secondo. Con più di due appartamenti l’attività si presume imprenditoriale: servono partita IVA e SCIA.
L’ospite fa il check-in online e Heibooky invia i dati ad Alloggiati Web e ISTAT in automatico. Tramite Samesolution S.r.l. facciamo da sostituto d’imposta: tratteniamo e versiamo le imposte per tuo conto e prepariamo la Certificazione Unica.
Il risparmio fiscale: cedolare sul netto
C’è un dettaglio che molti proprietari non conoscono: su quale importo si calcola la cedolare. Se gestisci da solo, la cedolare si paga sull’intero incasso lordo, anche se una parte va ai portali. Con Heibooky la cedolare si calcola sul netto che ti arriva. Vediamo un esempio con una casa vacanze che incassa 20.000 € l’anno:
| Esempio annuo | Gestisci da solo | Heibooky Essenziale |
|---|---|---|
| Incasso lordo | 20.000 € | 20.000 € |
| Portali costo medio 18% | − 3.600 € | − 3.600 € |
| Heibooky 4,78% | — | − 956 € |
| Cedolare al 21% | − 4.200 €calcolata su 20.000 € | − 3.243 €calcolata su 15.444 € |
| Ti resta | 12.200 € | 12.201 € |
La cedolare calcolata sul netto fa risparmiare circa 957 €, praticamente quanto costa il servizio (956 €). In questo esempio il costo netto del piano Essenziale è di circa 0 €: ti resta la stessa cifra che avresti gestendo da solo, ma Heibooky lavora per te. Dal secondo immobile, con la cedolare al 26%, il vantaggio cresce.
Stima indicativa basata su un costo medio dei portali del 18% + IVA, cedolare secca al 21% e commissioni Heibooky comprensive di IVA. Il piano Essenziale è soggetto a selezione (zona, potenziale di reddito e caratteristiche della casa). Il risultato reale dipende dal portale, dal piano e dalla tua situazione fiscale. Fai il tuo conto con il calcolatore sulla pagina dei piani.
Iniziare è più semplice di quanto pensi.
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Domande frequenti
Posso affittare per brevi periodi se il condominio non è d’accordo?
Dipende dal regolamento. Un regolamento condominiale di tipo contrattuale (approvato all’unanimità o richiamato nell’atto d’acquisto) può vietare o limitare gli affitti brevi; una semplice delibera di maggioranza in genere no. Se hai dubbi, chiedi all’amministratore o a un legale.
Quanto tempo serve per avere il CIN?
La richiesta si fa online sulla BDSR con SPID o CIE. I tempi dipendono dalla Regione, perché il CIN si basa sui dati del codice regionale, dove previsto.
Entro quando vanno comunicati gli ospiti alla Questura?
Tramite il portale Alloggiati Web, entro 24 ore dall’arrivo. Per soggiorni inferiori alle 24 ore, la comunicazione va fatta subito dopo l’arrivo.
Il piano Essenziale è davvero gratis?
Il costo netto stimato può essere vicino a zero perché la cedolare si calcola sul netto e il risparmio fiscale compensa la commissione del 4,78%. È una stima indicativa e il piano è soggetto a selezione: verifica il tuo caso con il calcolatore sul sito.
Quanto costa iscriversi a Heibooky?
L’iscrizione è gratuita e senza vincoli. Si paga una commissione in base al piano scelto.
Vuoi approfondire? Leggi anche le 5 paure di chi non ha mai affittato la seconda casa.
Fonti
- Ministero del Turismo, FAQ su CIN, sicurezza e BDSR (aggiornamento del 16 gennaio 2026), riassunte da Diritto.it
- Legge di Bilancio 2026 e cedolare secca sugli affitti brevi: PartitaIVA.it, Informazione Fiscale
- D.L. 50/2017, art. 4 (locazioni brevi) e art. 109 TULPS (comunicazione degli alloggiati)
Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un professionista. Le norme possono cambiare e variano da Regione a Regione: verifica sempre la tua situazione con il tuo commercialista o con il Comune.